Daten angezeigt aus Sitzung:
Gemeindevertretung, 30.09.2021
Beratungsreihenfolge
Sachbearbeiter/in Jürgensen Ken
Rechtliche Bedeutung
Satzung
Finanzielle Auswirkungen
Die Kosten für die Bauleitplanung sind zunächst durch die Gemeinde Flintbek zu tragen. Ggf. werden diese durch potenzielle Vorhabenträger im weiteren Verlauf der Planung übernommen.
Zu beachtende Ziele und Grundsätze
Planung von Baugebieten (auch bestehender Gebiete):
In der näheren Zukunft wird der Druck zur weiteren Ausweisung von Wohnbauflächen, insbesondere für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern, bezahlbaren Wohnraum und sozialen Wohnungsbau, wenn ein Investor gefunden wird, nicht nachlassen. Eine Erweiterung der Wohnbauflächen kann jedoch nur in kleinen Schritten erfolgen, um eine Überforderung der vorhandenen Infrastruktur zu vermeiden. Die Ausweisung der Baugebiete soll so erfolgen, dass eine zusätzliche Belastung der innerörtlichen Straßen möglichst vermieden wird.
Für die ortsansässigen Klein- und Mittelbetriebe sind im erforderlichen Rahmen Gewerbeflächen vorzuhalten, um einer Abwanderung entgegen zu wirken. Eine Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe wird abgelehnt.
Barrierefreies Wohnen ermöglichen:
Die demografische Entwicklung unserer Gesellschaft erfordert ein besonderes Augenmerk auf die Bereitstellung von Wohnraum für das „barrierefreie“ Wohnen und Pflegeeinrichtungen. Mit einer geeigneten Verbindung dieser Wohnflächen mit der für junge Familien soll ein Zusammenleben der Generationen gefördert werden. Die Umsetzung ist nur über die Investoren möglich.
Generationsübergreifendes Wohnen:
Eine geeignete Durchmischung von Wohnflächen, bspw. mit jungen Familien oder Single-Haushalten, soll das Zusammenleben verschiedener Generationen und Sozialgruppen fördern.
A Sachverhalt
Das Grundstück „Freeweid 16a“ befindet sich im Ortsteil Voorde und ist derzeit mit mehreren Lagerhallen bebaut. Auf dem Grundstück wird ein Antik- und Trödelhandel („Schatzkammer“) betrieben. Das „Schatzkammer-Gelände“ umfasst ca. 14.600 qm.
Der Betrieb des Antik- und Trödelhandels wird durch den Inhaber zukünftig eingestellt werden. Der Grundstückseigentümer bereitet aus diesem Grunde derzeit die Veräußerung seines Grundstückes vor.
Da sich mehrere Grundstücksinteressenten*innen hinsichtlich der Abfrage der städtebaulichen Zielsetzungen und Planungen der Gemeinde Flintbek für das Grundstück an die Verwaltung gewandt haben, erfolgte in der Bauausschusssitzung vom 20.05.2021 eine Beratung über grundlegende Themen und Fragestellungen.
Aus der Beratung haben sich die folgenden Parameter ergeben:
- Anzahl der Wohneinheiten ca. 50 - 60
- 2 Stellplätze je Wohneinheit
- Berücksichtigung von Stellplätzen in der Planung für die bestehende Bebauung
Darüber hinaus sind durch einzelne Fraktionen die nachfolgenden Ideen, Vorschläge und Anregungen hervorgebracht worden:
- Chance der Überplanung des Grundstückes solle ergriffen werden, um die bauliche Situation auf dem Grundstück zu verbessern
- Auf Grund der Anzahl der geplanten Baugebiete in der Gemeinde Flintbek solle eine Überplanung des Grundstückes „Freeweid 16a“ zurückgestellt werden
- Die versiegelte Fläche solle möglichst geringgehalten werden
- Durch Festsetzung von Grünland, beispielsweise zur eigenen Nutzung, könne ein harmonischer Übergang zum Landschaftsschutzgebiet hergestellt werden
- Eine dreigeschossige Bebauung sei wünschenswert
- Keine Gewerbenutzung oder Fläche für eine Kindertagesstätte
- Fläche für eine Kindertagesstätte sei nicht vorzusehen, ggf. könne kleineren, nicht störenden Gewerbebetrieben die Möglichkeit gegeben werden, sich in diesem Bereich anzusiedeln
- Bei einer Überplanung solle über geschwindigkeitsbegrenzende Maßnahmen, z.B. durch Baumpflanzungen, auf der Straße „Freeweid“ nachgedacht werden
- Die umsetzbare Anzahl an Wohneinheiten könnte sich ggf. aus den zu realisierenden Stellplätze ergeben
- 25 % sozialer Wohnungsbau sei wünschenswert
- Bebauungsvorschlag Nr. 1: Wohnnutzung mit Spielplatzfläche, max. 66 WE, 6 MFH * ca. 320 qm = 1.920 qm (Bsp. ohne Nebenanlagen), 3 Vollgeschosse (Gebäudetyp MFH im B-Plan Nr. 51), Pro WE zwei Stellplätze zzgl. Besucherstellplätze (insg. 140 Stellplätze; ca. 2.800 qm für Stellplätze), Pro WE ein Stellplatz für die bestehende MFH Bebauung (Annahme: 24 WE ca. 480 qm für Stellplätze)
- Bebauungsvorschlag Nr. 2:
Wohnnutzung mit Spielplatzfläche und eine Standortvariante für eine Kita, max. 40 WE (5 * 8 WE), 5 MFH * 320 qm = 1.600 qm (Bsp. ohne Nebenanlagen), 2 Vollgeschosse zzgl. Staffelgeschoss analog MFH mit 8 WE im B-Plan Nr. 51, Pro WE zwei Stellplätze zzgl. Besucherstellplätze (insg. 84 Stellplätze; ca. 1.700 qm für Stellplätze) / Für Zufahrten und Nebenanlagen ca. 1.500 qm, Pro WE ein Stellplatz für die bestehende MFH Bebauung (Annahme: 24 WE ca. 480 qm für Stellplätze)
Durch die „Holstein Bau GmbH“ wurde ein Bebauungsvorschlag für die Errichtung von Geschosswohnungsbau auf dem Grundstück erarbeitet, welches in der Bauausschusssitzung vom 12.08.2021 vorgestellt wurde.
Der Bebauungsvorschlag sieht die Realisierung eines Wohnquartiers mit 104 Wohnungen, wovon 25 barrierearm hergestellt werden, vor. Geplant sind vier viergeschossige Mehrfamilienhäuser mit je 18 Wohneinheiten sowie drei dreigeschossige Wohnhäuser mit zweimal je 11 Wohneinheiten und einmal je 10 Wohneinheiten. Die detaillierten Angaben zum Bebauungsvorschlag können dem Bauausschussprotokoll vom 12.08.2021 entnommen werden.
Ein weiterer Grundstücksinteressent, die „Gewoba Nord Baugenossenschaft eG“, wird sich in der Bauausschusssitzung am 21.10.2021 darüber hinaus vorstellen.
Im Bauausschuss besteht der Konsens, dass das am 12.08.2021 vorgestellte Bebauungskonzept nicht den Zielsetzungen des Bauausschusses für die Fläche entspricht. Insbesondere die Anzahl der Wohneinheiten und damit einhergehend die Anzahl der Wohnhäuser als auch die Geschossigkeit seien zu reduzieren.
Eine Neuordnung des Geländes sowie die Nutzung des Grundstückes zu Wohnzwecken wird jedoch grundsätzlich positiv gesehen. Die Bauausschussmitglieder kamen daher überein, über die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Festlegung eines konkreten Planungsziels zu beraten.
B Stellungnahme der Verwaltung
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Flintbek ist das Grundstück derzeit zum Teil als Mischgebiet und zum Teil als naturnahe Grünfläche dargestellt.
Da das Grundstück derzeit nicht überplant ist, finden für die Bemessung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Bau- und Nutzungsänderungsanträgen derzeit die Vorschriften der §§ 34 und 35 BauGB Anwendung.
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Die Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung lässt sich im Speziellen aufgrund der Regelung des §34 (2) BauGB bemessen, sollte sich die nähere Umgebung in einen der Baugebietstypen nach den §§2-11 Baunutzungsverordnung einklassifizieren lassen.
Eine städtebaulich geordnete Überplanung des Grundstückes erfolgt durch eine durchzuführende Bauleitplanung. Ein alsdann geltender Bebauungsplan gilt mit seinen Festsetzungen aus bauplanungsrechtlicher Sicht für die Zulässigkeit von Vorhaben nach §29 BauGB als maßgebend.
Ein Aufstellungsbeschluss dokumentiert die Planungsabsicht der Gemeinde mit einer diesbezüglich verbundenen Außenwirkung, einen Bebauungsplan aufzustellen und damit einhergehend das jeweilige Planungsziel bekanntzugeben.
Der Aufstellungsbeschluss ist verfahrensrechtlich keine Voraussetzung für die Planaufstellung. Er ist jedoch Voraussetzung für die Nutzung der Plansicherungsinstrumente des Baugesetzbuches in Form des Erlasses einer Veränderungssperre (§ 14 Abs.1 Baugesetzbuch (BauGB)), der Zurückstellung der Entscheidung über ein Vorhaben (§15 Abs.1 und 3 BauGB) und für Entscheidungen über die Zulässigkeit von Bauvorhaben während der Planaufstellung (§ 33 Abs.1 BauGB), soweit schon die städtebaulichen Ziele der Planung hinreichend konkretisiert sind.
Durch Fassung eines Aufstellungsbeschlusses mit der Zielsetzung der „Schaffung von Wohnraum“ dokumentiert die Gemeinde Flintbek nach außen Ihre Absicht, dieses Ziel durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes zu realisieren.
Für den Erlass einer Veränderungssperre muss jedoch bereits eine Mindestkonkretisierung der planerischen Absichten der Gemeinde vorliegen. Dies bedeutet, dass die Gemeinde positive Vorstellungen über den Inhalt des aufzustellenden Bebauungsplanes haben muss. Das Ziel, ein bestimmtes Vorhaben zu verhindern, ist nicht ausreichend (unzulässige Verhinderungsplanung).
In Hinblick auf das Erfordernis der Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB erhält die Gemeinde frühzeitig Kenntnis von Bauanträgen. Sobald ein solcher vorliegt, kann die Gemeinde auch erst dann durch Erlass eines Aufstellungsbeschlusses und einer Veränderungssperre reagieren. Die Zulässigkeit einer „anlassbezogenen“ Veränderungssperre ist in der Rechtsprechung anerkannt.
Die aktuelle ausgebübte und genehmigte Nutzung des Grundstückes mit den darauf errichteten baulichen Anlagen als Lagerfläche für die Einlagerung von Möbeln, Haushaltsgegenständen genießt sowohl im unbeplanten Innenbereich nach §34 BauGB als auch im Geltungsbereich eines Bauleitplanes einen formellen Bestandschutz.
Durch eine Nutzungsänderung erlischt allerdings der Bestandsschutz hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als auch des Maßes der baulichen Nutzung, was zur Folge hat, dass eine beantragte Nutzung nach §34 BauGB als zulässig anzusehen ist. Der bauplanungsrechtlichen Prüfung unterliegen die aktuellen Orts- und Lebensverhältnisse.
Abschließend ist zu benennen, dass eine Planung ohne Zusammenarbeit mit einem Vorhabenträger Planungskosten verursacht, welche durch die Gemeinde Flintbek getragen werden müssten. Darüber hinaus besteht die Ungewissheit, ob ein aufgestellter Angebotsbebauungsplan einer kompatiblen Planungsidee eines privaten Investors entsprechen kann.
Der Bauausschuss hat in seiner Ausschusssitzung, am 09.09.2021, den Empfehlungsbeschluss für die Gemeindevertretung gefasst, den diesbezüglichen Aufstellungsbeschluss zu beschließen.
C Beschlussvorschlag
1. Für das Gebiet „nördlich des „Bahnhofes Flintbek“, östlich der Straße „Freeweid“, westlich der Bahnlinie Kiel-Neumünster-Hamburg und südlich der Seniorenwohnanlage „Mühlenhof““ („Schatzkammer-Grundstück“ – Freeweid 16a) (Geltungsbereich siehe Anlage) wird ein B-Plan aufgestellt.
Es werden folgende Planungsziele verfolgt: Ausweisung einer Wohnbaufläche
2. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (§2 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
3. Mit der Ausarbeitung des Planentwurfs, mit der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange soll ein Planungsbüro beauftragt werden.
4. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger der öffentlichen Belange und die Aufforderung zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (§4 Abs.1 BauGB) soll schriftlich erfolgen.
5. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mit der Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nach §3 Abs.1 Satz 1 BauGB soll im Rahmen einer Einwohnerversammlung durchgeführt werden.
Gez. K. Jürgensen 23.09.2021
Gez. H. Brede 23.09.2021
Diskussionsverlauf
Herr Groß weist darauf hin, dass Herr Lorenzen bei diesem Tagesordnungspunkt befangen ist, da er zwei Häuser in unbarer Nähe des Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 54 hat.
Der Bürgermeister erwidert, dass die Kommunalaufsicht diese Frage geprüft hat und festgestellt hat, dass keine Befangenheit vorliegt.
Herr Lorenzen darf daher an diesem Tagesordnungspunkt teilnehmen.
Beschluss
1. Für das Gebiet „nördlich des „Bahnhofes Flintbek“, östlich der Straße „Freeweid“, westlich der Bahnlinie Kiel-Neumünster-Hamburg und südlich der Seniorenwohnanlage „Mühlenhof““ („Schatzkammer-Grundstück“ – Freeweid 16a) (Geltungsbereich siehe Anlage) wird ein B-Plan aufgestellt.
Es werden folgende Planungsziele verfolgt: Ausweisung einer Wohnbaufläche
2. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (§2 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
3. Mit der Ausarbeitung des Planentwurfs, mit der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange soll ein Planungsbüro beauftragt werden.
4. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger der öffentlichen Belange und die Aufforderung zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (§4 Abs.1 BauGB) soll schriftlich erfolgen.
5. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mit der Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nach §3 Abs.1 Satz 1 BauGB soll im Rahmen einer Einwohnerversammlung durchgeführt werden.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 5
, Enthaltungen: 0
Dokumente
Geltungsbereich B54 (.pdf)
Datenstand vom 17.12.2021 07:33 Uhr
