Daten angezeigt aus Sitzung:
Bauausschuss, 18.06.2020
Beratungsreihenfolge
Sachbearbeiter/in Dreier Sandra
Rechtliche Bedeutung
Vorbereitende Bauleitplanung
Finanzielle Auswirkungen
Kosten für die Bauleitplanung werden durch den Investor getragen
Zu beachtende Ziele und Grundsätze
Planung von Baugebieten (auch bestehender Gebiete) –
In der näheren Zukunft wird der Druck zur weiteren Ausweisung von Wohnbauflächen, insbesondere für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern, bezahlbaren Wohnraum und sozialen Wohnungsbau, wenn ein Investor gefunden wird, nicht nachlassen. Eine Erweiterung der Wohnbauflächen kann jedoch nur in kleinen Schritten erfolgen, um eine Überforderung der vorhandenen Infrastruktur zu vermeiden. Die Ausweisung der Baugebiete soll so erfolgen, dass eine zusätzliche Belastung der innerörtlichen Straßen möglichst vermieden wird.
Für die ortsansässigen Klein- und Mittelbetriebe sind im erforderlichen Rahmen Gewerbeflächen vorzuhalten, um einer Abwanderung entgegen zu wirken. Eine Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe wird abgelehnt.
A Sachverhalt
Für das Grundstück „Heidberg 6“ ging bei der Gemeinde Flintbek die Anfrage eines privaten Investors hinsichtlich der Realisierung von Geschosswohnungsbau ein. Das Grundstück ist derzeit mit einem baufälligen Einfamilienhaus bebaut und liegt im Bereich des B-Planes Nr. 10. Im B-Plan sind für das Grundstück zwei Baufelder ausgewiesen, die vertikal angeordnet sind. Um das Vorhaben realisieren zu können, müssten die Baufelder jedoch horizontal angeordnet sein. Aus diesem Grund muss der B-Plan Nr. 10 geändert werden. Da im Bauausschuss der Konsens bestand, dass die Schaffung von Wohnraum auf dem Grundstück „Heidberg 6“ positiv gesehen wird, wurde die Verwaltung beauftragt, den Aufstellungsbeschluss vorzubereiten.
Der Bauausschuss hat der Gemeindevertretung in seiner Sitzung vom 21.11.2019 durch Beschluss empfohlen, den Aufstellungsbeschluss für die 3. Änderung des B-Planes Nr. 10 der Gemeinde Flintbek zu fassen, um Geschosswohnungsbau auf dem Grundstück zu realisieren. Die Gemeindevertretung hat in ihrer Sitzung am 11.12.2019 sodann den Aufstellungsbeschluss für die 3. Änderung des B-Planes Nr. 10 gefasst. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass mit dem Bauleitplanverfahren erst begonnen wird, wenn eine unterschriebene Kostenübernahmeerklärung des Investors vorliegt. Die unterschriebene Kostenübernahmeerklärung des Investors wurde im Februar bei der Verwaltung eingereicht.
Die Gemeindevertretung beschloss darüber hinaus, dass mit der Ausarbeitung eines Planentwurfes und der Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ein Planungsbüro beauftragt werden solle. Nach einer daraufhin durchgeführten Preisumfrage wurde mit dem Büro „Bauleitplan Czierlinski“ der Planungsvertrag über die städtebaulichen Leistungen geschlossen.
Der Beschluss der Gemeindevertretung vom 11.12.2019 wurde für die Aufstellung der 3. Änderung des B-Planes Nr. 10 im Regelverfahren gefasst. In diesem Fall finden jedoch die Bestimmungen des § 13a Baugesetzbuch (Bebauungsplan der Innenentwicklung) Anwendung. Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB aufgestellt werden. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 S. 1 BauGB entsprechend. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 3 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 S. 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c BauGB (Überwachung/Monitoring) ist nicht anzuwenden. Zudem muss die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange nicht durchgeführt werden.
Aus diesem Grund ist der Aufstellungsbeschluss unter Beachtung des § 13a Abs. 3 BauGB zu fassen.
Zudem ist darüber zu beraten, ob die an das Grundstück angrenzende Treppe für eine eventuelle Erschließung genutzt werden soll. Da die Treppe nicht öffentlich gewidmet ist, ist die Erschließung nur über das Eintragen einer Grunddienstbarkeit möglich. Der Geltungsbereich der 3. Änderung wäre in diesem Fall zu erweitern.
B Stellungnahme der Verwaltung
Herr Czierlinski vom Planungsbüro „Bauleitplan Czierlinski“ wird in der Sitzung des Bauausschusses anwesend sein und einen Sachstandsbericht geben.
C Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss empfiehlt der Gemeindevertretung den nachfolgenden Beschluss:
- Der B-Plan Nr. 10 für das Gebiet „Hörnskoppel (Schulstraße/Endmoräne)“ (Geltungsbereich siehe Anlage Nr. __ ) soll im Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch wie folgt geändert werden: Ziel ist die Schaffung von Geschosswohnungsbau.
- Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (§ 2 Abs. 1 S. 2 BauGB)
- Von der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird abgesehen. In der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist darauf hinzuweisen, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann.
- Die Anlieger der Straße „Heidberg“ sind zu einem Informationsgespräch einzuladen.
- Von der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen.
gez. S. Dreier am 11.06.2020
gez. O. Plambeck am 11.06.2020
Diskussionsverlauf
Nach kurzer Begrüßung der Anwesenden stellt sich Herr Czierlisnki den Ausschussmitgliedern vor. Hiernach fährt er mit einem Sachstandsbericht zum B-Plan Nr. 10, 3. Änderung fort.
In diesem Zuge zeigt er den Anwesenden zunächst die Lage des Grundstückes anhand eines Luftbildes auf. Zudem informiert er, dass der Ursprungsplan aus dem Jahre 1973 sei. Die beiden durchgeführten Änderungen des B-Planes Nr. 10 würden das Grundstück nicht betreffen. Der Ursprungplan sei daher anzuwenden und sehe für das Grundstück zwei Baufelder vor, die vertikal angeordnet seien. Darüber hinaus sei die offene Bauweise sowie maximal ein Vollgeschoss festgesetzt. Die Grundflächenzahl betrage 0,2 und die Geschossflächenzahl 0,3. In einem Baufeld wurde ein Wohnhaus errichtet, welches baufällig sei und im Zuge des Vorhabens abgerissen werde. Das andere Baufeld sei unbebaut.
Weiter macht Herr Czierlinski auf das Landschaftsschutzgebiet aufmerksam, welches unmittelbar hinter der Schule am Eiderwald beginne. Das zu überplanende Grundstück sei hiervon jedoch nicht betroffen. Er zeigt den Anwesenden hierzu eine Übersichtskarte. In diesem Zuge verweist Herr Czierlinski außerdem auf das Landeswaldgesetz, welches einen Abstand von 30,00 m durch Bebauung zum Wald vorgibt.
Im weiteren Verlauf zeigt Herr Czierlinski den Lage- und Höhenplan mit der Darstellung der beiden angedachten Baufelder vor und teilt hierzu mit, dass auf dem Grundstück ein nicht unerheblicher Höhenunterschied bestehe. Die beiden Baukörper seien gleichaussehend, das hintere Gebäude sei vom Höhenniveau auf der Höhe der Fenster der Schule. Die Höhen würden für das vordere Gebäude etwa 20,00 m und für das hintere Gebäude etwa 26,00 – 28,00 m betragen.
Des Weiteren macht er auf die vorhandene Böschung und die Verkehrssituation aufmerksam. In diesem Zuge teilt er mit, dass seitens der Investoren der Vorschlag eingebracht wurde, einen Teil des Grundstückes für die Verbreiterung der Straßenverkehrsfläche abzugeben, eingebracht wurde.
Hinsichtlich des Grünbestandes berichtet Herr Czierlinski, dass ein Termin mit der Unteren Naturschutzbehörde stattgefunden habe. Hervorzuheben seien insbesondere zwei Douglasien mit Stammdurchmessern von 50 cm und 70 cm, eine Hainbuche mit einem Kronendurchmesser von 20,00 m sowie eine Eiche mit einem Kronendurchmesser von 22,00 m. Der Kronen-Trauf-Bereich ist mit dem Wurzelbereich identisch. Die Abstandsfläche zu den Bereichen betrage bei Neubauten 1,50 m. Die Hainbuche dürfe nach Einschätzung der Unteren Naturschutzbehörde nicht bearbeitet werden. Die Eiche auf dem Nachbargrundstück müsse dagegen eine behutsame Kronenpflege erhalten, da sie im oberen Kronenbereich einen Totholzanteil aufweise. Da das zweite Baufenster nach dem jetzigen Planungsstand die Hainbuche beeinträchtigen würde, müssen die Baufelder in Richtung Südwesten gedreht werden.
Des Weiteren macht Herr Czierlinski auf die neuen Vorschriften in Hinblick auf die Regenwasserversickerung aufmerksam. Demnach gebe es 5 x 10 -5 Bereiche, wo Schachtversickerung möglich sei. Im vorderen Baufeld sei der Wasserstand bei einer Tiefe von 9,90 m.
Weiter teilt Herr Czierlinski mit, dass Angebote für die Erstellung eines Lärmgutachtens eingeholt wurden.
Zudem verweist Herr Czierlinski auf die am Grundstück angrenzende Treppe, diese könne für die Erschließung des Grundstückes dienen und mit in den Geltungsbereich einbezogen werden.
Zuletzt gibt Herr Czierlinski zu bedenken, dass durch die Realisierung der Planung die Grundflächenzahl von 0,2 auf 0,35 oder 0,4 angehoben werden müsse. Zudem werde die Zahl der Vollgeschosse von 1 auf 2 angehoben. Herr Czierlinski ist der Auffassung, dass sich das Vorhaben in die derzeit vorliegende Bebauung in der Umgebung noch nicht einfüge. Bei einer ausschließlichen Überplanung des Grundstückes sehe er die Gefahr, dass die Eigentümer der Nachbargrundstücke auch eine höhere Grundflächenzahl fordern könnten.
Abschließend teilt Herr Czierlinski mit, dass darüber nachgedacht werden solle, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, welcher den Bebauungsplan, den Vorhaben- und Erschließungsplan und einen Durchführungsvertrag beinhaltet, aufzustellen. Die auf Grund des vorliegenden Baumbestandes durch die Untere Naturschutzbehörde geforderte ökologische Baubetreuung könne in dem Durchführungsvertrag aufgenommen werden.
Im Ausschuss besteht der Konsens, dass die Treppe nicht in der Planung berücksichtigt werden solle. Die Verbreiterung der südlichen Verkehrsfläche werde positiv gesehen, der Geltungsbereich solle dementsprechend abgegrenzt werden. Auf Anmerkung von Herrn Groß, dass sich die vorgestellte Planung nicht einfüge und auf Nachfrage von Herrn Herrmann, ob es eine Reaktion seitens des Kreises Rendsburg-Eckernförde gebe, teilt Frau Dreier mit, dass noch kein Meinungsbild eingeholt wurde. Herr Kernke-Robert merkt zudem an, dass das Vorhaben in der Nachbarschaft akzeptiert werden müsse, außerdem müssen sich die Baumaterialien einfügen.
Die Verwaltung wird beauftragt, Gespräche mit den Anwohnern und dem Kreis Rendsburg-Eckernförde zu führen. Die Planung solle jedoch weiterverfolgt werden.
Die Ausschussmitglieder sind sich einig, dass zunächst weitere Informationen abgewartet werden sollen, ein Beschluss ergeht daher nicht.
Dokumente
Anlage 1 zum TOP 8 (.pdf)
Anlage 2 zum TOP 8 (.pdf)
Anlage 3 zum TOP 8 (.pdf)
Anlage 4 zum TOP 8 (.pdf)
Geltungsbereich Variante 1 (.pdf)
Geltungsbereich Variante 2 (.pdf)
Lageplan in Vermesserplan (.pdf)
Datenstand vom 24.09.2020 10:21 Uhr
