Daten angezeigt aus Sitzung:
Bauausschuss, 10.12.2020
Beratungsreihenfolge
Sachbearbeiter/in Dreier Sandra
Rechtliche Bedeutung
Vorbereitende Bauleitplanung
Finanzielle Auswirkungen
Die Kosten sind durch den Erschließungsträger zu erstatten
Zu beachtende Ziele und Grundsätze
Planung von Baugebieten (auch bestehender Gebiete) –
In der näheren Zukunft wird der Druck zur weiteren Ausweisung von Wohnbauflächen, insbesondere für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern, bezahlbaren Wohnraum und sozialen Wohnungsbau, wenn ein Investor gefunden wird, nicht nachlassen. Eine Erweiterung der Wohnbauflächen kann jedoch nur in kleinen Schritten erfolgen, um eine Überforderung der vorhandenen Infrastruktur zu vermeiden. Die Ausweisung der Baugebiete soll so erfolgen, dass eine zusätzliche Belastung der innerörtlichen Straßen möglichst vermieden wird.
Für die ortsansässigen Klein- und Mittelbetriebe sind im erforderlichen Rahmen Gewerbeflächen vorzuhalten, um einer Abwanderung entgegen zu wirken. Eine Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe wird abgelehnt.
A Sachverhalt
Der Bebauungsplan Nr. 51 der Gemeinde Flintbek für das Gebiet „nordöstlich der Bebauung der Straße „Saalbeek“ und südöstlich angrenzend an die Straße „Bokseer Weg“ ist mithin am 14.05.2020 in Kraft getreten. Seither laufen die Erschließungsarbeiten auf der Fläche.
Im Zuge der Erschließungsarbeiten musste nunmehr festgestellt werden, dass der im B-Plan Nr. 51 festgesetzte Knickschutzstreifen mit einer Breite von 3,00 m am östlichen Plangebietsrand entlang des Redders diese Breite nicht einhalten kann.
Die Breite des Knickschutzstreifens von 3,00 m ist aus verschiedenen Gründen festgelegt worden. Der Knickschutzstreifen sichert den Erhalt der Funktionalität des besonders schützenswerten Redders. Artenschutzrechtlich trägt der Knickschutzstreifen dazu bei, dass der am Knick befindliche Dunkelkorridor, welcher für verschiedene Fledermausarten genutzt wird, nicht zu stark beeinträchtigt wird. Zudem kann die Unterhaltung des Knicks durch die Gemeinde über den Knickschutzstreifen erfolgen.
Grund für die Verschmälerung des Knickschutzstreifens ist ein Fehler in der vermessungstechnischen Aufnahme des Wallfusses des zu einem Redder gehörenden Knicks. Der Wallfuss des Knicks wurde durch den Vermesser nicht korrekt aufgenommen, so dass der Knickwall in der Planzeichnung des B-Planes zu schmal ausgewiesen ist.
Durch eine am 27.11.2020 durchgeführte Vermessung wurden Abstände von fast durchgängig weniger als 3,00 m zwischen den Wohngrundstücken und dem korrekt eingemessenen Knickwallfuss festgestellt. Die schmalste Stelle misst 1,69 m (siehe beigefügtem Vermesserplan).
In der Bauausschusssitzung am 26.11.2020 erfolgte durch die Verwaltung ein Sachstandsbericht zu dieser Thematik im nichtöffentlichen Teil der Sitzung.
In diesem Zuge wurden zwei Konstellationen zum Umgang mit dieser Problematik dargestellt:
- Die Beibehaltung des 3,00 m – Knickschutzstreifens
- die Angleichung des Knickschutzstreifens an die tatsächlichen Verhältnisse
Hinsichtlich der Herstellung des Knickschutzstreifens in einer Breite von 3,00 m ist festzustellen, dass sich der Knickschutzstreifen im Eigentum der Gemeinde befinden muss und sich somit nicht auf die privaten Grundstücke erstrecken darf. Eine einvernehmliche Lösung mit allen betroffenen Grundstückseigentümern hinsichtlich der Veräußerung der Flächen, die bei einem Knickschutzstreifen mit einer Breite von 3,00 m auf ihren Grundstücken liegen würden, ist nicht sehr wahrscheinlich, da zum Teil bereits Baugenehmigungen vorliegen. Die geringeren Grundstücksgrößen würden auf die Berechnungen der Grundflächenzahlen Einfluss nehmen.
Durch die Beibehaltung des 3,00 m Abstandes würden erhebliche Rechtsfolgen entstehen. Etwaige Rechtsstreitigkeiten könnten sich über mehrere Jahre erstrecken. Inwiefern eine Rückabwicklung der Kaufverträge in diesem Fall überhaupt rechtlich durchsetzbar ist, ist fraglich.
Der Knickschutzstreifen könnte an die tatsächlich vorliegenden Verhältnisse angeglichen werden.
Dies würde bedeuten, dass der Knickschutzstreifen fast vollständig nicht die festgesetzte Breite von 3,00 m einhalten kann. Der Knickschutzstreifen würde den tatsächlichen Grenzverlauf annehmen und somit zwischen Breiten von 3,00 m bis 1,69 m variieren (siehe beigefügtem Vermesserplan).
Die Untere Naturschutzbehörde hat schriftlich bestätigt, dass sie in diesem speziellen Fall einem schmaleren Knickschutzstreifen zustimmen könnte, wenn der Knickschutzstreifen einschließlich angrenzendem Knick in das Gemeindeeigentum übergeht und weiterhin dem besonderen gesetzlichen Schutz unterliegt. Die daraus resultierende Verschmälerung des Schutzstreifens und der gleichzeitigen Beeinträchtigung des Knicks als Bestandteil des Redders an der wichtigen Nahtstelle zwischen Siedlung und freier Landschaft müsste entsprechend der betroffenen Länge des schaleren Schutzstreifens im Verhältnis von 1 : 1 durch Anlegung eines neuen Knicks an geeigneter Stelle gesondert ausgeglichen werden.
Da der Knick als Flugstraße durch verschiedene Fledermausarten genutzt wird, ist eine artenschutzrechtliche Beurteilung dieser Umsetzung erforderlich. Nach erster Einschätzung ist die Umsetzung in der Form jedoch möglich.
Für die Wohngrundstücke würden sich hierdurch keine Änderungen ergeben.
Für die Angleichung des Knickschutzstreifens ist eine Änderung des B-Planes Nr. 51 erforderlich.
Zudem wurde sich der Pflegeaufwand für den Knick durch die Verschmälerung des Knickschutzstreifens erhöhen. Die durch den Mehraufwand entstehenden Kosten sind genau zu beziffern.
Durch die Änderung des Bebauungsplanes entstehen ebenfalls Kosten.
Sämtliche entstehende Kosten sind durch die Gemeinde von dem Erschließungsträger einzuholen. Hierfür ist eine Kostenübernahmeerklärung durch den Erschließungsträger abzugeben.
Durch die Eigentümer der Grundstücke 24-27, welche sich ebenfalls am östlichen Plangebietsrand befinden, sind Anfragen hinsichtlich Änderungen von den festgelegten Höhenbezugspunkten eingegangen. Die Grundstücke weisen im östlichen Bereich Höhenunterschiede zum Gelände zwischen 1,25 m und 1,80 m auf. Da die Grundstückserwerber die Baukörper der Wohnhäuser im östlichen Bereich der Grundstücke planen, ist durch diese vorgesehen, das Gelände durch Stützwände abzufangen. Auf Grund des Höhenversatzes müssen diese eine entsprechende Höhe aufweisen. Durch eine Änderung der Höhenbezugspunkte, bzw. Erhöhung der max. zulässigen Höhe der Oberkante des Fertigfußbodens (max. 30 cm +/- HBP), könnte die Planung der Bauherren umgesetzt werden, die Höhe der Stützmauern würden sich verringern.
B Stellungnahme der Verwaltung
In der Sitzung wird die Problematik hinsichtlich des Knickschutzstreifens durch die Verwaltung sowie durch das Büro „B2K und dn Ingenieure GmbH“ und das Büro „Freiraum- und Landschaftsplanung Matthiesen Schlegel“ eingehend vorgestellt.
Ebenfalls werden die Anfragen der Grundstückseigentümer hinsichtlich einer alternativen Festlegung der Höhenbezugspunkte u. A. anhand von Geländeschnitten erläutert.
C Beschlussvorschlag
Der Bauausschuss empfiehlt der Gemeindevertretung den nachfolgenden Beschluss:
- Der B-Plan Nr. 51 für das Gebiet „nordöstlich der Bebauung der Straße „Saalbeek“ und südöstlich angrenzend an die Straße „Bokseer Weg““ soll für den Bereich „südöstlich der Straße „Bokseer Weg“ und nordöstlich der Straße „Am Fehltmoor““ (Geltungsbereich siehe Anlage) im vereinfachten Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch wie folgt geändert werden:
Ziel ist die Reduzierung der Breite des am östlichen Plangebietsrand befindlichen Knickschutzstreifens auf Grund eines Vermessungsfehlers
- Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
- Mit der Ausarbeitung des Planentwurfs und der Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange soll das Büro „B2K und dn Ingenieure GmbH“ in 24106 Kiel beauftragt werden.
- Von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung wird nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.
- Eine Umweltprüfung sowie ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung sind auszuführen.
Diskussionsverlauf
Herr Kühle, Städteplaner des Planungsbüros B2K und dnIngenieure, bezieht sich eröffnend auf den unter Tagesordnungspunkt Nr. 3 benannten Befreiungsantrag von dem im Bebauungsplan Nr. 51 festgesetzten Höhenbezugspunkt. Durch das Vorliegen eines technischen Fehlers und dem Höhenunterschied der Straßenoberkante zum restlichen Höhenniveau des Grundstückes, würde die Durchführung des Bebauungsplans hier zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen.
Er fährt fort, dass die in der Einwohnerfragestunde benannten Grundstücke 24-27 keinen Härtefall darstellen. Den Planern sei es bewusst gewesen, dass die getroffenen Festsetzungen einen Einschub der Bebauung in die Topographie zur Folgen haben werden. Dadurch werde eine Böschung an den Straßen vermieden, sodass hier kein technischer Fehler vorliege, welcher einen Härtefall begründen könnte. Ebenfalls waren die Bebauungsmöglichkeiten durch den bereits rechtskräftigen Bebauungsplan bereits vor Erwerb der Grundstücke durch eine Ortssatzung beschlossen.
Herr Kühle greift das Thema der verringerten Breite des Knickschutzstreifens, von festgesetzten drei Metern, auf, welches maßgeblich für die zu beratende Bebauungsplanänderung zu betrachten sei. In Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde des Kreises Rendsburg-Eckernförde (UNB) könnte die durch den Vermessungsfehler entstandene geringere Breite mittels einer Bebauungsplanänderung rechtlich korrigiert werden. Im Rahmen der Bauleitplanung des Änderungsverfahrens könnten die Höhenbezugspunkte der Grundstücke Nr. 23-30 überprüft werden. Des Weiteren veranschaulicht er anhand einer Präsentation, dass die Höhenunterschiede der Grundstücke zum Knick durch eine Abböschung reduziert werden könnten. Den möglichen Geltungsbereich für eine Änderung sollte sich auf den Knick und die Grundstücke belaufen, welche am Knickschutzstreifen gelegen sind.
Herr Lorenzen fragt, wie die UNB zu Verringerung des Knickschutzstreifens stehe. Herr Matthiesen antwortet, dass die UNB einer Verringerung im Rahmen einer Bebauungsplanänderung zustimmen könnte. Nach ersten Auskünften wäre der Knick eins zu eins auszugleichen.
Herr Groß führt an, dass sich das gesetzliche Mindestmaß eines Knickschutzstreifens auf einen Meter Breite beläuft, die schmalste Stelle des faktisch bestehenden Knickschutzstreifens dieses Maß allerdings nicht unterschreite. Deswegen erfragt er, auf welche Rechtsgrundlage sich die UNB bezieht, da ihm eine Ausgleichsmaßnahme nur nach Beseitigung eines Knicks bekannt sei.
Herr Matthiesen erklärt, dass durch die Unterschreitung der vorgegebenen drei Meter eine negative Veränderung des Knicks zu erwarten sei, der im naturschutzrechtlichen Kontext, auch durch seine Eigenart eines Redders, als Biotop einzuordnen ist. Er fügt hinzu, dass die rechtliche Grundlage hier die Durchführungsbestimmungen zum Knickschutz des Landes Schleswig-Holsteins seien.
Herr Kühle ergänzt zudem, dass die Unterschreitung des vorgesehenen Maßes einen Wert- und Funktionsverlust des Biotops zur Folge haben könnte. Nähere Auflagen der UNB würden sich erst innerhalb des Bauleitplanverfahrens bestimmen lassen können.
Es ergeht eine angeregte Diskussion innerhalb des Ausschusses über die Höhenbezugspunkte der Grundstücke 23-30.
Der Bürgermeister betont, dass der Tagesordnungspunkt sich auf den Schutz des Knicks beziehen sollte und nicht auf den Vorteil einzelner Grundstückseigentümer.
Herr Lorenzen erkundigt sich, ob eine frühere Pflege des Knicks als das turnusmäßige „auf den Stock setzen“ möglich sei, da der Knickschutzstreifen durch ein geringeres Maß die Nähe zu den Grundstücken schmälert. Herr Kühle antwortet, dass hierfür innerhalb des Bauleitplanverfahrens Rücksprache mit der UNB gehalten werden müsse, um eine diesbezügliche Regelung in die textlichen Festsetzungen einer möglichen Bebauungsplanänderung berücksichtigen zu können.
Beschluss
Unter Voraussetzung, dass der Gemeindeverwaltung eine Kostenübernahmeerklärung vorliegt, empfiehlt der Bauausschuss der Gemeindevertretung den nach folgenden Beschluss:
- Der B-Plan Nr. 51 für das Gebiet „nordöstlich der Bebauung der Straße „Saalbeek“ und südöstlich angrenzend an die Straße „Bokseer Weg““ soll für den Bereich „südöstlich der Straße „Bokseer Weg“ und nordöstlich der Straße „Am Fehltmoor““ (Geltungsbereich siehe Anlage) im vereinfachten Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch oder §13a Baugesetzbuch wie folgt geändert werden:
Ziel ist die Reduzierung der Breite des am östlichen Plangebietsrand befindlichen Knickschutzstreifens auf Grund eines Vermessungsfehlers und die Überprüfung der Höhenbezugspunkte oder der Höhenlage der Oberkante des Fertigfußbodens der Grundstücke 23-30, um aufgrund der geänderten Knicksituation den Knick zu schützen.
- Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
- Mit der Ausarbeitung des Planentwurfs und der Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange soll das Büro „B2K und dn Ingenieure GmbH“ in 24106 Kiel beauftragt werden.
- Von der frühzeitigen Unterrichtung und der Erörterung wird nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.
- Eine Umweltprüfung sowie ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung sind auszuführen.
Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen
Dokumente
Geltungsbereich B-Plan Nr. 51, 1. Änderung (.pdf)
Neueinmessung Knick - Verhältnis Knickschutzstreifen (.pdf)
Datenstand vom 18.03.2021 15:34 Uhr
